Comment générer un déficit foncier imputable sur les revenus ?
En investissant dans l’immobilier, il est possible de réduire de manière drastique, mais tout à fait légale le revenu foncier imposable. Le mécanisme fiscal permettant cela est le déficit foncier. Toutefois, afin de bénéficier des alternatives qu’offre cette astuce, il est plus judicieux de la crée d’abord. Comment faire alors ?
Investir dans des biens éligibles au déficit
Pour créer un déficit foncier, le premier réflexe à avoir est d’investir dans des logements qui sont éligibles au mécanisme. Ainsi, il faut investir dans un bien immobilier à rénover. Le bien doit être destiné à l’habitation ou transformer pour remplir cette fonction. Le logement doit ensuite être mis en location, non meublée, pour trois ans au moins ? Enfin, il faut que les revenus locatifs soient déclarés sous le régime réel.
Créer des charges
Il est à rappeler que pour qu’il y ait un déficit, il faut que les revenus fonciers soient inférieurs aux charges effectuées. Ainsi, outre les travaux déductibles, les charges qui pourront générer de déficit sont entre autres les dépenses de réparation et d’entretien, les primes d’assurance, les charges de copropriété, les charges diverses, les frais de gérance ou honoraire de gestion. Les intérêts d’emprunt sont par contre exclus des charges éligibles au déficit foncier.
Effectuer des travaux
Effectuer des travauxUne fois le logement obtenu, des travaux doivent être effectués pour pouvoir créer de déficit. Cependant, tous les travaux ne peuvent pas être utilisés à cette fin. Pour être éligible au déficit foncier, les travaux à effectuer doivent se contenter de maintenir ou à remettre en état le bien sans modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial du logement. En conséquence, les travaux qui visent à agrandir, à reconstruire ou à restructurer totalement le bien ne sont pas considérés comme des travaux déductibles.
Déclarer ses impôts à l’administration fiscale
Pour générer un déficit foncier, il faut enfin que l’opération soit déclarée à l’administration fiscale. La déclaration doit se faire dès la première année de location. La déclaration se fait sur le formulaire de déclaration de revenu foncier n° 2044. Sur ce formulaire, il est impératif d’indiquer l’ensemble des revenus locatifs perçus, les frais et charges déductibles ainsi que les intérêts d’emprunt. L’objectif est de démontrer à l’administration fiscale l’existence du déficit foncier. En cas de déficit, le résultat obtenu doit être reporter au formulaire CERFA 2042 relatifs à la déclaration d’impôt sur le revenu.
Créer un déficit foncier par une SCPI
Il est également possible de profiter des avantages offerts par le déficit foncier en souscrivant des parts dans une Société Civil de Placement Immobilier (SCPI) qui ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés. Avec ce type d’investissement, le principe est simple. Il suffit de souscrire des parts dans des SCPI qui investissent dans des biens qui ont pour but d’être rénové. Le montant des travaux est ensuite déductible sur les revenus fonciers des détenteurs des parts par rapport au montant de leurs souscriptions. Les SCPI éligibles sont les SCPI Malraux et les SCPI déficit foncier.
