Comment faire un changement de locataire en LMNP/LMP ?
La location meublée est plus rentable et plus flexible par rapport à la location vide. La location meublée rapporte 10 à 30 % plus que la location vide. Cependant, le turnover, surtout en location meublée classique, est plus fréquent. Or, un turnover engendre souvent un risque de vacance locative plus élevé. C’est en ce sens, qu’avant de s’engager à louer le logement meublé, ou, entre deux locations, il est préférable d’adopter les bons gestes pour fidéliser le locataire au maximum.
Les législations distinguant le LMNP/LMP
La location meublée se matérialise par deux variantes, à savoir le statut de Loueur Meublée Non Professionnel (LMNP) et le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Ces derniers se différencient par le montant des revenus locatifs. Lorsqu’ils sont inférieurs à 23 000 €, c’est le régime du LMNP qui est valable. Au-delà de ce plafond, le régime du LMP entre en jeu. Les logements sous le LMP ou LMNP doivent être mis à la location à usage d’habitation et à titre de résidence principale. L’équipement de l’appartement doit respecter les engagements dictés par la loi Alur.
Les démarches pour un changement de locataire à cause du départ d’un locataire
Lorsque le changement de locataire est créé par son départ, le propriétaire doit penser, le plus rapidement possible à le remplacer. Pour ce faire, il est d’abord conseillé de faire l’état des lieux du logement. Si nécessaire, il est recommandé d’effectuer des travaux d’entretien avant d’accueillir le nouveau locataire. Le diagnostic immobilier est également une démarche obligatoire. Cette étape est nécessaire afin de montrer l’état réel du logement ainsi que l’état des mobiliers, à l’entrée du locataire. La prochaine étape consiste ensuite à préparer à l’avance tous les documents nécessaires à la mise en location. En résumé, les dossiers nécessaires, pour un changement de locataire, sont : un contrat de location, un état des lieux d’entrée, une feuille de diagnostic, une lettre d’engagement des garants, une prestation d’assurance pour le locataire, un chèque de caution (deux mois de loyer). Au terme de ces démarches, il est désormais temps de trouver un locataire. Pour trouver un bon locataire, il est recommandé de statuer sur pièces avant de procéder aux visites, pour ne pas perdre de temps. Enfin, il faut que le locataire accomplisse les démarches administratives. Ainsi en est-il de la déclaration auprès de l’administration, des changements effectués et du régime d’imposition. Les entreprises privées (eau, électricités, gaz…) doivent également être informées des changements.
Les démarches pour un changement de locataire pour des raisons venant du propriétaire
Le changement des locataires peut également venir du propriétaire lui-même. Pour demander congé à un locataire et le changer, une demande de congé doit lui être adressée. Le délai de préavis est en principe de trois mois à partir de la notification du locataire. Une fois le locataire parti, les mêmes démarches citées dans le paragraphe précédent s’appliquent pour accueillir le nouveau locataire. Il est à rappeler que la motivation de congé peut être la vente, la reprise pour usage personnel, la reprise à cause du locataire, la reprise pour un changement de statut.
